La hausse des taux a été historique en 2023. Mais la décrue se profile déjà pour 2024. C’est le constat que font les professionnels du crédit immobilier en ce début d’année. Selon les données publiées jeudi par l’Observatoire Crédit Logement-CSA , qui s’appuient sur un portefeuille large d’opérations immobilières, le taux moyen des crédits accordés par les banques au mois de décembre s’élevait à 4,24 %. Soit une augmentation de près de 200 points de base par rapport à la même période il y a un an (2,35 %).
Mais il a tendance à stagner. En novembre, il s’élevait déjà à 4,22 % et les premières estimations pour le mois de janvier s’établissent à 4,23 %. « On s’oriente vers une décrue des taux pratiqués par les établissements de crédit. Elle sera lente en début d’année, mais elle pourrait s’accélérer à partir du printemps », explique Michel Mouillart, responsable de l’Observatoire Crédit Logement-CSA.
Des taux à 3,25 % en fin d’année
L’institut mise sur un taux moyen de 4,20 % au premier trimestre, et un atterrissage à 3,25 % en fin d’année – sauf nouvelle crise géopolitique majeure. Ces prévisions rejoignent celles d’autres professionnels du marché : le courtier en crédit CAFPI prévoit un taux de crédit de 3,50 % pour la fin de 2024, après avoir observé des premières baisses en décembre dans certains réseaux bancaires.
Cette prévision se justifie par la probable baisse des taux directeurs de la Banque centrale européenne (BCE), attendue cette année par les marchés, alors que l’inflation reflue et que l’activité économique ralentit sérieusement. Depuis le mois d’octobre, l’institution n’a plus relevé ses taux.
Les coûts de financement des banques ont d’ailleurs déjà commencé à diminuer en fin d’année, leur permettant de repartir à l’offensive sur le marché du crédit immobilier, avec le retour d’une certaine forme de concurrence entre les réseaux.
« La fin de la hausse des taux en cours devrait permettre de relancer le marché en 2024 », considère Caroline Arnould, la directrice générale de CAFPI, citée dans un communiqué. En 2023, la production de crédit immobilier a dégringolé de près de 42 %, du jamais vu. Mais la chute a ralenti au dernier trimestre, avec une baisse limitée à 30,6 %, selon l’Observatoire Crédit Logement-CSA.
Des surfaces achetables en baisse
« On est en train d’atteindre le creux de la vague », assure Michel Mouillart, qui mise sur une stabilisation de la production dans les prochains mois, et un rebond d’environ 7 % sur l’ensemble de l’année.
Malgré la normalisation attendue pour 2024, le marché du crédit immobilier n’en reste pas moins bouleversé par l’année qui vient de s’écouler. La hausse brutale des taux d’intérêt, qui ne s’est pas encore accompagnée d’une réelle baisse des prix des biens, « a contribué à une dégradation rapide de la capacité des ménages à acheter », selon l’Observatoire.
Depuis 2021, la surface moyenne achetable a reculé de 5,2 m², pour retomber à 67,3 m². Les projets ont aussi évolué avec une délocalisation de la demande, là où les prix sont moins élevés. Au total, le coût des opérations de crédit réalisées en 2023 a reculé de 6,2 %.
